個人處分房屋應如何計算財產交易所得額

個人出售房屋，其財產交易所得之計算，依所得稅法第14條第1項第7類規定，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該資產而支付之一切費用後之餘額核課財產交易所得。

個人於申報房屋交易所得時，應檢附買賣契約書等證明文件，按實際買賣所得申報，倘相關證明文件因年代久遠遺失，依所得稅法施行細則第17條之2第1項後段規定，其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定。

個人出售房屋財產交易所得或損失之計算，其可減除的成本及必要費用臚列如下；但取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、管理費、清潔費及向金融機構借款的利息等，係屬使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。
一、取得成本部分：
（一）取得房屋的價金。
（二）購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用，如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。
（三）購入該房屋所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息。
（四）取得房屋所有權後至出售前之使用期間所支付能增加房屋價值或效能之增置、改良或修繕費。

二、移轉費用部分：為房屋所有權移轉支付之必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

個人出售房屋，原則仍應以出售時成交價格減除房屋取得成本及必要費用後餘額，作為出售年度的財產交易所得併入綜合所得課稅；倘納稅義務人不依實際買賣所得誠實申報，只按財政部頒定標準申報或核定，一但稽徵機關於核課期間（5年或7年）查獲實際買賣所得，將造成短、漏報所得之情事，會依所得稅法第110條規定，除補稅外並加處罰鍰。

(摘錄自財政部新聞稿)

100年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準

財政部將於3月22日發布「100年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」。

一、直轄市部分：

(一)臺北市：依房屋評定現值之42％計算。

(二)新北市：

１、板橋區、永和區及新店區：依房屋評定現值之28％計算。

２、三重區、中和區、新莊區、土城區、蘆洲區、汐止區及樹林區：依房屋評定現值之26％計算。

３、三峽區、淡水區、五股區、泰山區、林口區、深坑區及八里區：依房屋評定現值之14％計算。

４、鶯歌區、瑞芳區、石碇區、坪林區、三芝區、石門區、平溪區、雙溪區、貢寮區、金山區、萬里區及烏來區：依房屋評定現值之9％計算。

(三)臺中市：

１、西屯區：依房屋評定現值之17％計算。

２、東區及西區：依房屋評定現值之16％計算。

３、中區、南區、北區、南屯區及北屯區：依房屋評定現值之14％計算。

４、豐原區、太平區及大里區：依房屋評定現值之12％計算。

５、東勢區、大甲區、清水區、沙鹿區、梧棲區、后里區、神岡區、潭子區、大雅區、新社區、石岡區、外埔區、大安區、烏日區、大肚區、龍井區、霧峰區及和平區：依房屋評定現值之8％計算。

(四)臺南市：

１、東區、南區、北區、安南區、安平區及中西區：依房屋評定現值之14％計算。

２、新營區及永康區：依房屋評定現值之10％計算。

３、鹽水區、白河區、柳營區、後壁區、東山區、麻豆區、下營區、六甲區、官田區、大內區、佳里區、學甲區、西港區、七股區、將軍區、北門區、新化區、善化區、新市區、安定區、山上區、玉井區、楠西區、南化區、左鎮區、仁德區、歸仁區、關廟區及龍崎區：依房屋評定現值之8％計算。

(五)高雄市：

１、鹽埕區、鼓山區、左營區、楠梓區、三民區、新興區、前金區、苓雅區、前鎮區、旗津區及小港區：依房屋評定現值之20％計算。

２、鳳山區：依房屋評定現值之12％計算。

３、鳥松區：依房屋評定現值之10％計算。

４、林園區、大寮區、大樹區、大社區、仁武區、岡山區、橋頭區、燕巢區、田寮區、阿蓮區、路竹區、湖內區、茄萣區、永安區、彌陀區、梓官區、旗山區、美濃區、六龜區、甲仙區、杉林區、內門區、茂林區、桃源區及那瑪夏區：依房屋評定現值之8％計算。

二、準用直轄市之縣（即桃園縣）部分：

(一)桃園市、中壢市、平鎮市及龜山鄉：依房屋評定現值之13％計算。

(二)八德市、楊梅市、蘆竹鄉及大園鄉：依房屋評定現值之11％計算。

(三)大溪鎮、龍潭鄉、新屋鄉、觀音鄉及復興鄉：依房屋評定現值之8％計算。

三、其他縣（市）部分：

(一)市（即原省轄市）：

１、新竹市：依房屋評定現值之16％計算。

２、基隆市、嘉義市：依房屋評定現值之13％計算。

(二)縣轄市：

１、新竹縣竹北市：依房屋評定現值之14％計算。

２、其他：依房屋評定現值之10％計算。

(三)鄉鎮：依房屋評定現值之8％計算。

　　財政部說明，依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定，個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依法核實認定；其未申報或已申報但未能提出計算所得之證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定。上開標準，依同條第2項規定，由財政部各地區國稅局參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形擬訂，報請財政部核定。
　　財政部指出，近來部分地區受縣市升格題材、公共設施及重大交通建設持續推動、整體生活機能改善等因素影響，房價不斷提升，部分地區則因無重大改變而房價持平，同一直轄市或縣(市)不同地區之交易價格上漲幅度不一，例如新北市之板橋區具臺北縣升格為直轄市及新板特區等題材，房屋交易價格上漲幅度相對較大，爰將新北市出售房屋之財產交易所得標準分為4級，按28％至9％訂定，使地區分類細緻化，適度反映地區差異性，以趨近房屋交易實情。
　　財政部進一步指出，維護租稅公平正義及符合量能課稅，發揮所得稅改善所得分配，縮小貧富差距之功能，向為該部秉持之重要租稅原則。為遏止房地投機炒作，核實課徵房屋交易之所得稅，除請各地區國稅局詳予調查據以擬訂財產交易所得標準，對於部分房屋交易價格上漲幅度較大地區，覈實調整所得標準1至7個百分點不等(例如新北市之板橋、永和及新店區等3區繼99年度調增5個百分點後，100年度再調增7個百分點)，使財產交易所得標準更貼近實情外，各地區國稅局亦將持續就預售屋及鉅額房地交易，加強查核其實際交易價格據以核實課稅，以落實租稅公平及居住正義。
(摘錄自財政部賦稅署新聞稿)

促銷附贈物品之進項稅額得予扣抵銷項稅額

營業人以促銷為目的，隨所銷售之貨物或勞務而附贈物品，其購入該贈品之進項稅額尚非屬加值型及非加值型營業稅法〈以下簡稱營業稅法〉第19條規定不得扣抵銷項稅額之範圍，可准予扣抵銷項稅額。
營業稅法第19條規定，營業人左列進項稅額，不得扣抵銷項稅額：
        一、購進之貨物或勞務未依規定取得並保存第三十三條所列之憑證者。
        二、非供本業及附屬業務使用之貨物或勞務…。
        三、交際應酬用之貨物或勞務。
        四、酬勞員工個人之貨物或勞務。
        五、自用乘人小汽車。
營業人為促銷產品，舉辦抽獎活動而購買供贈品使用之物品（如汽車、筆記型電腦…等），經稽徵機關核定以廣告費認列，其所支付之進項稅額，得扣抵銷項稅額。
營業人如有取得上開促銷贈品之進項統一發票扣抵聯，應注意未於當期申報者，得延至次期申報扣抵。次期仍未申報者，應於申報扣抵當期敘明理由。 
(摘錄自財政部新聞稿)

系統公告:新網頁風格上線

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北區國稅局桃園縣分局即將執行101年度營業稅選案查核作業

財政部臺灣省北區國稅局桃園縣分局表示，將自4月1日起執行今年度之營業稅選案查核作業；惟基於「愛心辦稅」之原則及「先輔導後查核」之方式，該分局於正式查核前，即自3月1日起至3月31日止，將輔導營業人自動補報補繳所漏稅款，以免受罰。
該分局說明，本項查核作業係執行「財政部101年度維護租稅公平重點工作計畫-營業稅選案查核作業」，惟本年度將增加查核項目，即就觀光客-特別是大陸觀光客消費為主之旅遊休閒產業營業人是否依規定開立統一發票報繳營業稅部分加強查核，以遏止漏開統一發票，逃漏營業稅，維護租稅公平；茲將本年度之查核重點及範圍說明如下：
(一)就涉嫌開立或取具不實發票之營業人加強選查；另就營業人與小型企業無交易事實，卻取得小型企業代為開立不實統一發票申報扣抵銷項稅額及虛報營業成本或費用，或營業人分散營業收入等案件加強查核。
(二)查核免稅異常或比例偏高之營業人，有無將營業稅法第19條規定不得扣抵進項稅額提出扣抵，或將應稅發票開立為免稅發票之情形；另亦鎖定以個人消費及其他非供本業或附屬業務使用之進項憑證列報為公司進項費用及虛報進項稅額案件。
(三)查核漏進漏銷、進項金額鉅大且加值率偏低、免稅比例偏高、留抵稅額鉅大或長期留抵等之營業人，有無依法取得進項憑證及誠實開立統一發票依法報繳營業稅；另亦加強查核開立二聯式收銀機統一發票之營業人有無據實申報銷售額。
(四)加強查核非專營營業稅法第4章第1節計算稅額之營業人購買國外勞務給付額，是否依營業稅法第36條規定報繳營業稅。
(五)透過全國海關提供之進、出口報單資料，查核申報出口異常之營業人有無短、漏開統一發票，短漏報銷售額或以不實之出口，冒退營業稅及誤申報適用零稅率之情事。
(六)加強營業稅退稅案件之審核，如退稅達一定金額以上或退稅金額增加異常之營業人，列為選查對象，嚴查營業人有無取得不實進項憑證扣抵稅額或假藉虛增固定資產價格、以不實出口等手段，冒退營業稅。
(七)加強查核以觀光客-特別是大陸觀光客為主之旅遊休閒產業營業人，如旅行業者、旅宿業者、交通運輸業者、餐飲業者及觀光景點週邊營業人等是否依規定開立統一發票報繳營業稅。
該分局進一步指出，上開查核作業將運用營業稅申報相關資料並透過電腦系統分析營業人進銷申報情形，對有明顯異常之營業人深入查核或實地訪查，如統一發票稽查、稅籍清查等，營業人千萬不要心存僥倖。
該分局呼籲，營業人如因一時不察而有發生違反稅法規定之情事，在未經檢舉及稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，依稅捐稽徵法第48條之1規定，儘速向該分局自動補報補繳所漏稅款，除加計利息外，將可免予處罰，否則若經查獲，將依加值型及非加值型營業稅法第51條等相關規定補稅處罰。 

100年度房屋及土地之「當地一般租金標準」

財政部表示，各地區國稅局業於日前訂定100年度房屋及土地之「當地一般租金標準」，並報經該部備查。依據各地區國稅局調查資料顯示，100年度房屋及土地之租金價格與前次變動年度相較，變動幅度微小，因此，100年度各地區房屋及土地之「當地一般租金標準」均維持99年度之標準，僅配合99年12月25日行政區劃分改制，修正適用地區之列示方式，另考量版面配置，如同一直轄市內轄區租金標準不一，則以附註方式說明。
　　財政部指出，依所得稅法第14條第1項第5類第4款規定，將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。又第5款規定，財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。準此，各地區國稅局每年均調查其轄內房屋及土地之租金情況，訂定當地一般租金標準。
　　100年度房屋及土地之「當地一般租金標準」如下：
一、房屋（含土地）之當地一般租金標準：
(一)臺北市部分：
１、住家用：依房屋評定現值之19％計算。
２、非住家用（含營業用）:
（１）一樓面臨馬路，依房屋評定現值之52％計算。
（２）一樓面臨巷道，依房屋評定現值之30％計算。
（３）其餘，依房屋評定現值之28％計算。
(二)新北市部分：
１、住家用：
（１）99年12月25日改制前之臺北縣轄市(註1)：依房屋評定現值之18％計算。
（２）99年12月25日改制前之臺北縣轄鄉鎮(註2)：依房屋評定現值之15％計算。
２、非住家用（含營業用）：參酌「營業人查定營業費用標準等級評定表」及「營業稅特種稅額查定費用標準等級表」規定，並經實地調查租金情況予以核定。
(三)高雄市部分：
１、住家用：
（１）99年12月25日改制前之高雄市轄區(註3)：依房屋評定現值之17％計算。
（２）99年12月25日改制前之高雄縣轄市(鄉鎮)(註4)：依房屋評定現值之14％計算。
２、非住家用（含營業用）：依「高雄市區房屋租賃租金標準表」，並考量特定情形予以核定。
(四)臺中市、臺南市、準用直轄市之縣(即桃園縣)及其他縣（市）部分：
１、住家用：依房屋評定現值之14％計算。
２、非住家用（含營業用）：參酌「營業人查定營業費用標準等級評定表」及「營業稅特種稅額查定費用標準等級表」規定，並經實地調查租金情況予以核定。
　二、土地之當地一般租金標準：依土地申報地價之5％計算。

註１：板橋區、三重區、永和區、中和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、汐止區及樹林區。
註２：鶯歌區、三峽區、淡水區、瑞芳區、五股區、泰山區、林口區、深坑區、石碇區、坪林區、三芝區、石門區、八里區、平溪區、雙溪區、貢寮區、金山區、萬里區及烏來區。
註３：鹽埕區、鼓山區、左營區、楠梓區、三民區、新興區、前金區、苓雅區、前鎮區、旗津區及小港區。
註４：鳳山區、林園區、大寮區、大樹區、大社區、仁武區、鳥松區、岡山區、橋頭區、燕巢區、田寮區、阿蓮區、路竹區、湖內區、茄萣區、永安區、彌陀區、梓官區、旗山區、美濃區、六龜區、甲仙區、杉林區、內門區、茂林區、桃源區及那瑪夏區。

(資料來源：財政部新聞稿)

營利事業列報投資損失，應提示之證明文件及認列時點

依營利事業所得稅查核準則第99條規定，投資損失應以實現者為限；其被投資之事業發生虧損，而原出資額並未折減者，不予認定。投資損失應有被投資事業之減資彌補虧損、合併、破產或清算證明文件。被投資事業在國外者，應有我國駐外使領館、商務代表或外貿機關之驗證或證明；在大陸地區者，應有行政院大陸委員會委託處理臺灣地區與大陸地區人民往來有關事務之機構或團體之證明。
被投資事業之減資彌補虧損、合併、破產或清算認列時點如下：
一、因被投資事業減資彌補虧損而發生投資損失，其需經主管機關核准者，以主管機關核准後股東會決議減資之基準日為準；其無需經主管機關核准者，以股東會決議減資之基準日為準。
二、因被投資事業合併而發生投資損失，以合併基準日為準。
三、因被投資事業破產而發生投資損失，以法院破產終結裁定日為準。
四、因被投資事業清算而發生投資損失，以清算人依法辦理清算完結，結算表冊等經股東或股東會承認之日為準。
另公司依廢止前促進產業升級條例第12條規定提列之國外投資損失準備，自提列年度起5年內若無實際投資損失發生時，應將提列之準備轉作第5年度之收益課稅。至營利事業因解散、撤銷、廢止或轉讓，依所得稅法規定計算清算所得時，其國外投資損失準備餘額有累積餘額，應轉作當年度之收益課稅。 
(摘錄自財政部新聞稿)

營利事業有進貨事實，惟取據非實際交易對象憑證適用所得稅法第39條盈虧互抵規定(財政部101.01.30台財稅字第10000457660號)

一、營利事業依所得稅法第39條規定適用以前年度虧損扣除者，其虧損及申報扣除年度均應符合「會計帳冊簿據完備」之要件。所稱「會計帳冊簿據完備」，依本部52年11月22日台財稅發第8210號令規定，應以營利事業已依同法第3章第2節、稅捐稽徵機關管理營利事業會計帳簿憑證辦法、本部對帳簿憑證有關解釋令、商業會計法及商業會計處理準則（以下簡稱帳簿憑證相關法令）規定設置帳簿，並依法取得憑證為要件。
二、營利事業之進貨、費用及損失，依帳簿憑證相關法令規定應自交易相對人取得憑證而未取得（如取得非實際交易對象出具之憑證），其符合下列規定，並能提示交易相關文件及支付款項資料證明其有實際交易之事實，經稽徵機關查明屬實，且未以詐術或其他不正當方法逃漏所得稅者，視為情節輕微，免按會計帳冊簿據不完備認定，仍得依所得稅法第39條規定適用以前年度虧損扣除：
(一)其已誠實入帳，且於稽徵機關發現前由會計師簽證揭露或自行於申報書揭露。
(二)其不符合前款規定，經稽徵機關查得應自交易相對人取得憑證而未取得，但當年度進貨、費用及損失依帳簿憑證相關法令規定應自交易相對人取得憑證而未取得之總金額不超過新臺幣120萬元，或占同年度進貨、費用及損失依帳簿憑證相關法令規定應自交易相對人取得憑證（含應取得而未取得憑證部分）總金額之比例不超過10％。