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2013年12月12日 星期四

奢侈稅 擴及區段徵收地




描述: http://s.udn.com.tw/2010/images/linedot.gif
【經濟日報記者陳美珍/台北報導】
2013.12.12 03:36 am

政府打炒房擴及區段徵收及重劃土地。財政部今(12)日將發布新規定,都市土地因區段徵收等短期限建土地,或是可申請臨時建照的土地,持有未逾二年即出售,將納入特種貨物及勞務稅(奢侈稅)範圍。
新規定今天開始實施,包括淡海新市鎮、桃園航空城及林口機場捷運等周邊區段徵收土地,均被劃入奢侈稅課徵範圍,地主影響大。財政部指出,課稅採溯及既往原則,但在新令發布前(即20131212日以前)簽訂的買賣契約,將由稅捐機關補徵奢侈稅,不會另處漏稅罰。
財政部強調,短期禁建的都市土地,因具潛在開發價值,極易成為短期炒作標的,實務上確實也已出現短期頻繁買賣情形;為免炒作風潮擴大,造成該地區未來房價異常上漲,新課稅規定有助維護居住正義。
現行奢侈稅課稅範圍雖以都市土地為主,但因法律明訂只限「依法得核發建造執照之都市土地」,無法核發建造的都市土地,並不在奢侈稅課徵之列。
國稅局發現,直轄市等進行都市重劃或區段徵收密集的縣市,依法限建或短期禁建以致未能核發建造執照的都市土地,已出現炒作風潮。
財政部因此決定重新劃定都市土地的奢侈稅課徵範圍。
其中,完全無法核發建造興建房屋的都市土地(素地),短期買賣仍不課徵奢侈稅;但法令明定短期限制建築,例如「區段徵收前」及「區段徵收中」的土地,或被限制建築卻仍可申請臨時建築使用的都市土地,因考量其仍可做為建築使用,具有開發利益,不在免稅之列。
依據最新課稅命令,包括區段徵收土地、重劃土地與非重劃土地但可申請臨時建造,其所有權人出售時,持有期間若未滿二年,即應報繳奢侈稅。
財政部指出,新規定採溯及既往原則,買賣契約在新令發布前簽署者,准予補稅免罰;重劃中土地持有未滿二年即出售,因已在去年61 日前規定需補稅,免罰期已經結束,其後被查獲出售持有未滿二年的重劃中土地,未繳納奢侈稅者,補稅外還要再加處漏稅罰。

短期買賣都市土地免徵奢侈稅原則
都市土地
奢侈稅(%)
持有1年出售
持有2年出售
得核發建照
一般土地
15
10
不得核發建照
有明確禁建期間
如區段徵收或重劃土地
15
10
無明確禁建期間
可申請臨時建照
15
10
不得核發建照
免稅
資料來源:財政部
2013/12/12 經濟日報】http://udn.com/

2013年10月4日 星期五

買賣雙方解除契約,已納之特種貨物及勞務稅之處理原則

銷售持有2年內之不動產並依法繳納特種貨物及勞務稅(以下簡稱特銷稅)後,嗣解除契約,可否申請退還已繳納之特銷稅。
依財政部102522日發布台財稅字第10200024220號令釋,明定處理準則,依照該令釋意,所有權人銷售持有2年內之不動產並依規定繳納特銷稅,依下列情況不同決定可否申請退還已繳納之特銷稅:
(一)買賣雙方於辦竣產權移轉登記前解除契約者,不論解除原因為何,其原繳納之特銷稅款,應予退還;
(二)買賣雙方若辦竣產權移轉登記後始解除契約者,為避免納稅義務人短期炒作不動產並藉由合意解除買賣契約規避特銷稅,除屬行使法定解除權而解除契約者外,其原繳納之特銷稅款,不予退還。


2013年9月4日 星期三

國稅局積極清查逃漏奢侈稅!!

奢侈稅逃漏新招 稅局要查
2013-09-03 01:28 工商時報 記者林淑慧/台北報導
 奢侈稅開徵以來稅收
奢侈稅開徵以來稅收

 奢侈稅實施超過兩年,又有逃漏稅新招出現。南區國稅局昨(2)日表示,近期查核轄區內不動產交易案件發現,民眾想要出售持有期間仍在二年內的房屋,利用「假出租真買賣」模式,規避奢侈稅,已被國稅局鎖定,稅官將積極選案查核。

 南區國稅局副局長盧貞秀表示,今年截至7月底為止,南區共查獲19件不法規避奢侈稅的案件,補稅帶罰金額共2,900萬元,而且逃漏奢侈稅的類型也相當多元,已引起國稅局的密切注意。....

新聞原文連結:http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=20130903000152&cid=1209

2013年8月29日 星期四

包作業營業人因買受人事由無法收回價款申請退還營業稅或留抵應納營業稅作業要點

      財政部訂定發布「財政部各地區國稅局受理包作業營業人因買受人事由無法收回價款申請退還營業稅或留抵應納營業稅作業要點」說明,包作業營業人,依加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱營業稅法)之營業人開立銷售憑證時限表規定,係採「依其工程合約所載每期應收價款時」之時限開立憑證,該規定依司法院釋字第688號解釋,尚無悖於憲法第7條平等原則及第23條比例原則。惟依該解釋意旨,考量包作業多屬包工兼包料,其作業主要繫於勞務之完成,現行營業稅法規定其開立發票時限(應收價款時)早於勞務承攬業(收款時),但對於開立發票後,營業人無法收取價款情形,未為適當處理,似欠妥適。是以,該部爰參照現行單純買賣業及勞務承攬業開立憑證規定,訂定前開作業要點,明定包作業營業人已繳納但無從轉嫁之營業稅,符合一定要件者,允予退還或留抵應納營業稅,以符衡平。

  財政部進一步說明,前開作業要點明定適用行業、條件、得退還或留抵應納營業稅及申請時限等相關規定如下:

1.
適用行業:僅限包作業


司法院釋字第688號解釋考量包作業營業人承包工程,其完成之工作物如為不動產,該工作物之所有權原則由定作人取得,包作業營業人不能透過同時履行抗辯權之行使,確保其報酬債權,故本要點適用行業以包作業為限。

2.
適用條件
包作業營業人已依「營業人開立銷售憑證時限表」規定開立統一發票及報繳營業稅者,嗣買受人有下列情事之ㄧ致無法收回價款,得檢附申請書及相關證明文件,就未收回價款之銷項稅額,依該部訂定之計算公式,向主管稽徵機關申請退還已繳納之營業稅或留抵應納營業稅。惟嗣後營業人如有收回前開應收款時,應依法開立統一發票及報繳營業稅。


(1) 買受人倒閉、逃匿、重整、和解或破產之宣告,或其他原因,致應收款之一部或全部不能收回者。

(2)
應收款有逾期2年,經營業人催收後,未能收取者。


3.
准予退還營業稅或留抵應納營業稅之計算
(1)
同一工程已收回價款銷項稅額大於進貨已扣抵進項稅額者:得申請退還營業稅或留抵應納營業稅=未收回價款之銷項稅額。
(2)
同一工程已收回價款銷項稅額小於進貨已扣抵進項稅額者:得申請退還營業稅或留抵應納營業稅=未收回價款之銷項稅額-(進貨已扣抵進項稅額-已收回價款銷項稅額)。


4.
申請期限:


(1)
買受人倒閉、逃匿、重整、和解或破產之宣告,或其他原因致應收款之一部或全部不能收回者,以事實發生並已取具相關證明文件之翌日起算10年為限
(2)
應收款有逾期2年,經營業人催收後,未能收取者,以該應收款逾期屆滿2(原應行償還之翌日起算屆滿2)之翌日起算10年為限


(資料來源:財政部新聞稿)

2012年10月29日 星期一

出售持有2年內之自住房地必須辦竣戶籍登記才能免課特銷稅


納稅義務人銷售持有期間在2年以內未辦竣戶籍登記之「自住房屋」,尚無免徵特種貨物及勞務稅之適用。

依特種貨物及勞務稅條例第5條第1款規定,所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1戶房屋及其坐落基地,於銷售日前辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者,非屬特種貨物及勞務稅課徵範圍。惟發現部分民眾、代書或仲介業者誤以為只要所出售之房屋具有供自己居住之事實或認為有直系尊親屬辦竣戶籍登記,即可免稅,此情形與上開規定不符,如經查獲,國稅局將依規定補稅並處罰。

案例說明:某甲原於100年1月取得並居住於新北市房地,惟為小孩學區問題,並未將本人、配偶及未成年子女之戶籍遷入,而係將其父母之戶籍遷入。隔年甲欲銷售持有期間未滿2年之新北市房地,誤以為於銷售前,其父母於該處辦竣戶籍登記,即符合自住房屋可免徵特種貨物及勞務稅之規定,遂於101年8月與乙簽訂銷售價格2,000萬元之買賣契約,遭國稅局查獲,以不符上開規定,按銷售價格10﹪課徵200萬特種貨物及勞務稅並處1倍罰鍰200萬元。

國稅局目前針對持有2年內出售房地而未辦申報繳納特銷稅之案件展開全面查核,納稅義務人如有銷售不動產,在未經檢舉或國稅局人員尚未啟動調查前,請自行檢視有無應申報繳納特種貨物及勞務稅而漏未申報繳納,並請儘速辦理補報補繳,避免經查獲遭補稅處罰而得不償失。

(摘錄自財政部新聞稿)

2012年8月20日 星期一

財政部核釋個人出售預售屋,買受人分別於不同年度支付買賣價款者,其財產交易所得所屬年度之規定


  財政部今(13)日核釋:個人出售預售屋,買受人分別於不同年度支付買賣價款者,其財產交易所得,應以交付尾款之日期所屬年度為所得歸屬年度;尾款交付日期不明時,得以原始出售該預售屋之建設公司記載本次預售屋買賣雙方與該公司辦理預售屋買賣契約之異動日期所屬年度為所得歸屬年度。
  財政部表示,個人出售預售屋屬權利交易,依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定,應以交易時之成交價額減除原始取得成本及相關必要費用之餘額為財產交易所得。由於出售預售屋並未辦理不動產所有權移轉登記,倘買受人分別於不同年度支付買賣價款,其財產交易所得之歸屬年度宜予明定,俾免爭議。
  財政部指出,不動產相關交易相對於一般商品買賣,交易金額龐大,買受人通常係分次支付買賣價款,倘以各該價款交付日所屬年度為所得歸屬年度,可能產生單一交易,一筆所得因於不同年度收取價款而分年認列損益情形。基於同一交易損益不宜割裂於不同年度課稅,該部乃以「交付尾款之日期」所屬年度為所得歸屬年度。
財政部進一步指出,預售屋買賣僅係交易雙方成立之契約關係,依一般交易模式,雙方為保障其權益,通常於買賣契約合意後,持向建設公司辦理預售屋買賣契約之異動(即俗稱之換約)。另依據內政部編訂「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第20點第1款規定,買方如欲將預售屋買賣契約轉讓他人時,必須事先以書面徵求賣方(即建設公司)同意。因此,為減少徵納成本,預售屋買賣如有尾款交付之日期不明之情形,則以原始出售該預售屋之建設公司記載買賣雙方與該公司辦理預售屋買賣契約之異動日期(即俗稱換約日)所屬年度為所得歸屬年度,以資明確。

(資料來源:財政部賦稅署)

2011年7月26日 星期二

公司借用個人名義購買土地建屋出售,藉以規避營利事業所得稅,應依實質課稅原則補稅及處罰

公司借用個人名義購買土地建屋出售,藉以規避營利事業所得稅,被台北市國稅局依實質課稅原則,將個人之出售土地收入回歸為公司所得,予以補稅及處罰。
台北市國稅局查核營利事業所得稅案件,甲公司係經營不動產投資興建及買賣業務,96年度營利事業所得稅結算申報,列報合建分售之建物出售收入1.5億元,而該筆建物之土地登記為甲公司負責人之母A君,經查A君係於建物起造前數月取得該筆土地,其購買該筆土地之資金,先由A君向銀行借款1.8億元支付,隨即由甲公司向同一家銀行借款相同金額償還A君該筆借款,甲公司雖辯稱代A君償還銀行借款係屬借貸關係,惟經該局進一步查核甲公司93至96年度資產負債表相關科目,並無甲公司所稱A君向其借款之記載。因此,前開資金顯係甲公司利用A君之名義,以公司資金取得上述土地並建屋出售,依實質課稅原則,將該筆土地合建分售收入3.6億元回歸甲公司之收入,計算相關漏報之課稅所得及未分配盈餘,除補徵稅額7百餘萬元外並處罰鍰3百餘萬元。
(摘錄自台北市國稅局新聞稿)

2011年6月24日 星期五

銷售特種貨物及勞務稅條例規定之不動產時應如何辦理申報

特種貨物及勞務稅條例(以下簡稱本條例)第2條第1項第1款及第16條第1項及第17條第1項規定,持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地,於銷售時課徵特種貨物及勞務稅。但符合第5條規定者,不包括之。
不動產原所有權人銷售上揭不動產時,應於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額,自行填具繳款書向公庫繳納,並填具申報書,檢附繳納收據、契約書及其他有關文件,向其總機構或其他固定營業場所、戶籍所在地國稅局申報銷售價格及應納稅額;其在中華民國境內無總機構或其他固定營業場所、戶籍者,應向該不動產坐落所在地國稅局辦理申報。
例如:不動產所有權人戶籍地為新北市板橋區,銷售座落於高雄市前鎮區之房屋,應向板橋分局申報特種貨物及勞務稅,與申報土地增值稅及契稅主管稽徵機關為不動產坐落地之各縣市政府稅捐稽徵處/地方稅務局不同。
(摘錄自財政部新聞稿)

特種貨物及勞務稅條例對於房屋、土地持有期間在兩年內移轉規定說明

特種貨物及勞務稅條例第5條規定,屬合理、常態及非自願性移轉房地,列為排除課稅情形外,如果不動產持有期間在2年以內銷售,無論房屋使用情形(住家用、商用、作工廠使用)為何,均須繳納特種貨物及勞務稅。稅額依據銷售價格計算,不考慮買賣的盈虧狀況,持有期間一年以內之稅率為15﹪;持有期間超過1年至2年以內者,稅率為10,該條例第2條第1項第1持有期間之計算方式是從不動產完成登記之日起計算至訂定銷售契約之日止,例如取得不動產於10011日辦竣不動產登記,1001231日訂定銷售契約出售該不動產,持有期間為1年。特種貨物及勞務稅條例自10061日施行,所以銷售訂約日在61日(含)以後者,才課徵特種貨物及勞務稅,施行日前已出售之不動產,因為銷售時該條例尚未施行,且該條例並無溯及既往之規定,無須補徵稅款。
(摘錄自財政部新聞稿)

2011年4月11日 星期一

個人因借名登記契約取得返還土地權利移轉之請求權,應依規定課徵其他所得

個人與他人共同出資購買土地,卻將土地約定登記於他人名下,嗣後土地經徵收,取得徵收補償費給付請求權,並無所得稅法第4條第1項第16款規定免納所得稅之適用。
高雄市國稅局舉例,該轄納稅義務人甲君在68年間與乙君、丙君及丁君等四人,共同出資購買數筆土地,並口頭約定登記於乙君及丙君名下,95年4月間,經政府依法徵收其中部分土地,並以登記所有權人乙君及丙君名義發給土地徵收補償費5千餘萬元。甲君與其他共同出資人取得協議,按原土地出資比例分配取得土地徵收補償費,甲君依出資比例可分得1千餘萬元,惟乙君於95年8月間死亡,甲君乃與其他出資人提出履行協議事件訴訟,案經法院民事判決確定,乙君之繼承人應給付甲君1千餘萬元,並簽立清償協議書分期給付。
甲君於96年度綜合所得稅結算申報時認為取得該土地補償費係土地交易所得性質可以免稅,列報所得0元,惟經該局查核,個人因借名登記契約取得返還土地權利移轉之請求權,因該債權請求權之標地物(土地)經徵收而無法實現,甲君取得之代替利益(徵收補償費),其性質核屬債權之實現,非因土地被徵收所直接取得之補償,自無免納所得稅之適用,應依規定按其他所得報繳綜合所得稅。
該局提醒民眾,個人出資購買土地,卻將土地登記於他人名下,就出資人言,對該土地登記之所有權人有債權之請求權,但實質上並未取得該土地之所有權,不得主張屬土地交易免納所得稅,本案徵收補償費得免納所得稅者,僅限於原所有權人乙君及丙君,而甲君取自乙君之繼承人土地補償費,應為甲君對徵收補償費給付請求權之實現,應依規定併入個人綜合所得稅申報課稅,切勿以為屬免稅所得而未申報,將遭受處罰。
(資料來源:財政部賦稅新聞稿)

工地之工務所或接待中心是否需辦理營業登記

建設公司與所推出之建築工地在同一縣市稽徵機關轄區內,其於工地設立之工程場所或接待中心,如有銷售行為者,應由建設公司依法報繳營業稅。建設公司與所推出之建築工地不在同一縣市稽徵機關轄區內,其於工地設立之工程場所或接待中心,如有銷售行為者,應依規定辦理營業登記及報繳營業稅,但同一縣市有數個工地時,得選擇一個營業場所辦理營業登記,為該縣市各工地辦理營業稅報繳事宜。至工程場所或接待中心有無銷售行為,應視有無辦理收受客戶訂金、簽約及收款等事項而定,如僅作為接待賓客、連絡性質或處理驗收建材等工地事宜而無銷售行為者,應免辦理營業登記。(資料來源:財政部賦稅新聞稿)

2011年1月6日 星期四

建設公司規劃房地比例應參照市場狀況

國稅局將針對建設公司結算申報案件,申報純益率雖高達20%以上,惟課稅所得偏低甚或虧損進行查核。常有建設公司係因透過房地比不合理的安排,造成房屋售價偏低。而依所得稅法第4條第1項第16款規定,個人及營利事業出售土地,其交易所得免納所得稅。又土地移轉過戶時,因只按公告現值繳納土地增值稅,不需繳納營業稅及所得稅,以致建設公司往往壓低房屋售價,而提高土地價格,藉由安排不合理之房地比,造成出售房屋虧損或所得無幾,而出售土地所得大增之情形。惟依營利事業所得稅查核準則第32條第3款規定,營利事業以土地及房屋合併銷售時,其房屋款及土地款未予劃分或房屋款經查明顯較時價為低者,其房屋價格應依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算。
所稱房屋款之時價,應參酌下列資料認定之:
(一)第22條第3項規定之時價參考資料。
(二)不動產估價師之估價資料。
(三)銀行貸款評定之房屋款價格。
(四)臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格,加上同業之合理利潤估算之時價。
(五)大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。
(六)出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。
(七)法院拍賣或國有財產局等出售公有房地之價格。
(八)依前述各項資料查得房地總價及土地時價所計算獲得之房屋售價。
建設公司若利用關係人買賣墊高土地成本,致土地售價遠高於抵押貸款之土地鑑價報告,或房屋售價低於建築工程造價,無加值繳納營業稅情事者,國稅局將依前述規定詳加查核調整房屋售價。

2010年11月16日 星期二

綜合營造業籌設許可應準備文件

綜合營造業(丙級)申請籌設許可,應準備文件如下:
1.名稱及營業項目預查核准表
2.資本證明文件:丙級營造廠最低資本限制:300萬
3.發起人/合夥人之履歷、基本資料及認資證明文件
4.負責人照片4張
5.營業地址之租賃契約及使用執照影本
6.專任工程人員之技師登記證書及最近三個月戶籍謄本
7.專任工程人員之技師服務證明書及經歷證明書

若您需要代辦丙級綜合營造廠籌設許可,歡迎與我們聯繫。

土木包工業申請設立許可應準備資料

申請土木包工業許可,應準備文件:
<獨資>
1.行號名稱預查核准書-
2.80萬資本證明文件
3.負責人履歷表
4.3年以上相關工作經驗之服務證明
5.負責人身分證影本
6.負責人照片7張
7.營業地址之房屋租賃契約
-->若為負責人所有,則附建築改良物登記簿謄本
8.營業地址之使用執照影本

若有申請需要,歡迎與我們聯繫!!

2010年9月8日 星期三

建築物於於建造完成前中途變更起造人名義,需繳交契稅

(一)建築物於建造完成前,因買賣、交換、贈與,以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義,並取得使用執照者,應由使用執照所載起造人申報納稅。(契稅條例第12條第2項)
(二)申報期限:自主管建築機關核發使用執照之日起滿三十日為申報起算日,三十日內,填具契稅申報書表,檢附公定格式契約書及有關文件,向當地主管稽徵機關申報契稅。(契稅條例第16條)



2010年5月13日 星期四

建商售屋取得銀行撥付貸款應於3日內開立發票

南區國稅局表示,營業人銷售貨物或勞務,應依規定開立統一發票交付買受人,如經查獲短漏開統一發票及漏報銷售額,除追繳稅款外,需按所漏稅額處1倍至10倍罰鍰。 

2010年3月23日 星期二

租地建屋約定期滿地上物歸地主所有,應依規定扣繳所得稅款

財政部臺北市國稅局表示,公司承租土地,以公司名義自費建屋並約定租賃期滿,地上物歸地主所有,該地上物與支付租金性質相同,公司應依法填報土地所有權人之租賃所得扣繳暨免扣繳憑單。
該局說明,公司向個人承租土地,於該土地上以公司名義自費建屋並以公司為所有權人,約定租賃期滿,地上物歸地主所有,租賃期間土地承租人無償使用該土地及房屋,土地承租人於租賃期滿將房屋交付土地出租人,該房屋應認係承租土地之對價,與支付租金性質相同。有關租賃收入之認定,應按房屋交付地主管理使用年度或契約屆滿年度,公司帳載該房屋建造成本加計租賃期間屬資本支出之改良、修繕費用等減除租賃期間累計折舊後之餘額,作為土地出租人之租賃收入,依所得稅法規定,併入地主當年度綜合所得總額,課徵綜合所得稅。公司應於房屋交付地主管理使用年度或契約屆滿年度,依所得稅法第88條規定扣繳所得稅。
該局查獲A公司租地建屋約定期滿將土地上之建造物及水電設備無條件歸地主甲君所有,A公司交付地上物於甲君,未依法扣繳稅款並按實填報租賃所得扣繳暨免扣繳憑單,而有短漏報租賃所得情事,核定應補申報租賃所得扣繳憑單6百多萬元及補繳扣繳稅款60餘萬元,另依相關規定裁處罰鍰。  

2009年12月24日 星期四

營建業稅務申報實務彙整

ㄧ、前言:

營建業係指專門承包建築物、公路、橋樑、隧道…及國防工程等營造,包括營造廠、水電工程業、建設公司及油漆粉刷工程等之包作業或勞務承攬業,是ㄧ較具專門技術之特殊營利事業,其營建之工程期長短不一,短者數個月,長者數年,其工程收入之認列與ㄧ般商品之銷售不同。

二、建設業之經營型態:

A投資方式

(一)自地自建
建設公司自備土地資金委託營造廠興建房屋出售或出租。
(二)合建分屋及合建分層
建設公司提供資金,地主提供土地合作興建房屋,興建完成後依約定比例分配房屋及應計之土地持分。其分配之房屋若無特定樓層通稱合建分屋,若有按層樓分配則稱為合建分層,例如建屋十二層,ㄧ至六樓為地主所有,七至十二樓建方所有。
(三)合建分成
建設公司提供資金,地主提供土地合作興建房屋,建方及地主就房屋土地共同與購屋者簽訂買賣契約,由一方統籌收款後,依約定比例分配出售價款。
(四)合建分售
建設公司提供資金,地主提供土地合作興建房屋,建方出售房屋、地主出售土地,雙方各自與購屋者簽約並各自收取價款。
(五)個人建屋出售
建屋出售者,除土地所有權人以持有一年以上之自用住宅用地,拆除改建房屋出售,應按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外,均應依法辦理營業登記,並課徵營業稅及營利事業所得稅(註:財政部81年1月31日台財稅第811657956號函)


B興建方式

(一)具備營造廠資格者自行興建
(二)委託其他營造廠商興建
1.包工包料。
2.包工不包料。

三、營造業之經營型態

A.依承攬內容區分

(一)包工包料,即俗稱包作業。
(二)包工不包料,即勞務承攬業。

B.依營造業法第六條規定區分

(一)綜合營造業
向中央主管機關申請許可、登記,綜理營繕工程施工及管理等整體性工作之廠商。
(二)專業營造廠
向中央主管機關申請許可、登記,從事專業工程之廠商。
(三)土木包工業
向直轄市、縣(市)主管機關申請許可、登記,在當地或鄰近地區承攬小型綜合營繕工程之廠商。

四、營建業應設置之帳簿:


1.日記簿:得視實際需要加設特種日記簿。
2.總分類帳:得視實際需要加設明細分類帳。
3.在建工程明細帳:得視實際需要加設材料物料明細帳及待售房地明細帳。
4.施工日報表:記載工程每日有關進料、領料、退料、工時及工作記錄等資料。
5.其他必要之補助帳簿。

五、收入認列時點


1.營造業採全部完工法認列損益者,以『實際完工日』為認列收入年度,實際完工日期之認定,應以承造工程實際完成交由委建人受領之日期為準,如該日期無法查考者,其屬建築物工程,應以主管機關核發使用執照日期為準,其屬承造非建築物之工程者,應以委建人驗收日期為準。
2.營利事業出售不動產(含建設公司),其所得歸屬年度之認定,應以所有權移轉登記日期為準,但所有權未移轉登記與買受人以前,已實際交付者,應以交屋證明單之日期為準。

六、發票開立時限

A.營造業:
1.包工包料方式對外承包工程(包作業):以工程合約所載每期應收價款(無論現金有否收到)之日期開立統一發票,採權責發生制度。
2.包工不包料方式對外承包工程(勞務承攬業):以實際收款時開立統一發票,其收到之工程款如係以遠期支票支付,得以支票到期 日作為收款日,開立發票,係採現金收付制度。

B.建設業:

(一)開立發票之銷售額
1.含銷售房屋所收取之全部代價及一切費用。
2.含自交屋至辦妥貸款期間之利息及客戶延遲付款而加收之利息。
3.購地自建出售,房屋部分應開立發票並課徵營業稅,土地部分免開發票並免課徵營業稅,其房屋銷售額計算如下:

房屋評定價格
房屋之銷售額=總售價 × 房屋評定價格+土地公告現值

4.合建分屋,其換出房屋之銷售額,應按換入土地與換出房屋當地市價從高認定。
5.經營房屋銷售仲介業務,應以佣金手續費收入為銷售額。

(二)預售房屋之開立發票時限
1.收取各期房屋價款時開立發票。
2.以客戶名義向金融機構申貸撥允房屋尾款者,該尾款部分應於取得銀行貸款之日起三日內開立發票。
3.如上項申貸因故未辦妥,則該尾款至遲應於所有權狀核發日起三個月內開立發票。
4.建設公司以自有資金貸款予訂購戶,抵充其房屋尾款者,則應於交屋時,按尾款之金額,一次開立發票。

(三)自行投資建屋出售之開立發票時限:建設公司自行投資購地建屋出售,核屬製造業,應於交付房屋時開立發票,交屋前按期預收之價款,應於收取各期價款時,按所收取價款金額開立發票。

(四)與地主合建分屋之開立發票時限:合建分屋之銷售額,應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定,於換出房屋或土地時開立統一發票(等額對開),土地價款之發票免徵營業稅,房屋價款之發票,應外加 5%營業稅,向買受人(土地所有人)收取。

(五)合建分售及合建分成之發票開立時限:按製造業課徵營業稅,並應於交付房屋時開立發票,交屋前按期預收之價款,應於 收取各期價款時,按所收取價款金額開立發票。

(六)共同投資開發之開立發票時限:兩建設公司共同投資興建房屋出售,其訂戶繳交之購屋價款,應由兩公司於收取價 款時按其出資比例分別開立發票交付購屋者。

(七)成屋買賣之開立發票時限:應於交付房屋(或土地)時按屋價(或地價)之金額一次開立發票;交屋前房屋款按分期收款方式收取者,應依期開立發票。

(八)受託營建企劃廣告之開立發票時限:依勞務承攬業之規定時限,於收取酬金時,按酬金總額開立統一發票。

(九)代銷房地佣金之開立發票時限:屬行紀業性質,其代收房地款之發票,應按受託代售房地之情況,由代銷者代為開立,至於代銷佣金,應依合約所載或約定之應收佣金日期開立發票。

營建業法規--營造廠承攬工程造價限額及工程規模

內政部於95年12月1日發布"營造業承攬工程造價限額工程規模範圍申報淨值及一定期間承攬總額認定辦法",規範了土木包工業及營造業承攬工程的規模限制。


工程承攬造價限額部分:

1.土木包工業:為新台幣六百萬元
2.丙等綜合營造業:為新台幣二千二百五十萬元
3.乙等綜合營造業:為新台幣七千五百萬元
4.甲等綜合營造業:資本額之十倍

工程規模部分:

1.土木包工業:
橋樑柱跨距在五公尺以下,建築物高度ˋ建築物地下開挖深度及鋼筋混凝土擋土牆高度之規模範圍,由直轄市、縣(市)主管機關擬訂,報請中央主管機關核定。

2.丙等綜合營造業:
一、建築物高度二十一公尺以下。
二、建築物地下室開挖六公尺以下。
三、橋樑柱跨距十五公尺以下。

3.乙等綜合營造業:
一、建築物高度三十六公尺以下。
二、建築物地下室開挖九公尺以下。
三、橋樑柱跨距二十五公尺以下。

4.甲等綜合營造業:不受限制

一定期間內之承攬工程總金額:

為一年度內承攬工程總金額,不得超過公司淨值之20倍


營造業每年應申報期間:
營造業應於每年六月一日至七月三十一日間檢附承攬工程手冊及前一年或
最近一年營利事業所得申報書或經會計師簽證資產負債表,向登記所在地
直轄市、縣(市)主管機關申報淨值及承攬總額。
營造業之淨值,以其檢附之前一年或最近一年營利事業所得申報書或經會
計師簽證資產負債表所載金額認定之。
於前一期淨值申報期間前設立且尚未申報營利事業所得,或於當期淨值申
報期間後始設立之營造業,以其登記資本額為淨值。
未申報之營造業,其淨值之認定方法:

一、其前期淨值高於登記資本額者,以其登記資本額為當期淨值。
二、其前期淨值低於登記資本額者,以其前期淨值為認定。
三、本辦法發布施行前已設立之營造業,於本辦法發布施行後已申報營利
事業所得而未依前條規定辦理者,直轄市、縣(市)主管機關得報經
財政部核定後,洽請稅捐稽徵機關提供該營造業當期營利事業所得稅
申報書資產負債表所載之淨值,認定之。

詳細辦法請參考"營造業承攬工程造價限額工程規模範圍申報淨值及一定期間承攬總額認定辦法"